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让城市更有思想 ——鹅岭片区综合学问提升改造策划项目启示

学问交流
2016-10-25

二厂•文创商业改造效果图

    一、项目背景
     该项目是新葡京官网将方案与策划部门整合之后开展的第一个典型的城市策划项目,是对业务调整转型的一个新尝试:
    (1)研发引领,策划先行。该项目是典型的城市发展策划,是新葡京官网新拓展的业务类型,虽然项目本身合同额并不大,但是在后续延伸的“旧城改造、公园设计、建筑立面改造、市政工程设计”等项目中,无疑将成为培养获得市场优先机会的重点策略。

   (2)整合资源、构建核心竞争力。该项目由新葡京官网总院牵头,研创中心统筹,规划设计院承接,其他各专业分院作为后续工程技术支撑,这在组织架构上贯彻了全院一盘棋的整体联动,突显了“资源整合”和“综合性大院”的优势。

    二、创新模式
    项目在中期汇报中得到了业主方的肯定,并总结为“一赞同、三亮点”,一个赞同是对项目定位于“大重庆的文创产业示范区”的认可。三个亮点主要指的是创新模式,具体如下:
    (1)反向策划:定制经济,内容先导,重在落实。不同于常规的策划,本次策划是自带“商业项目”的策划,具有深入的市场调研基础和明确的招商意向,具有强大实施动能。而定制经济是符合市场经济规律的,它是根据消费需求,以人为本,实现经济的永续健康发展,这也保障了后续的项目运营。

策划招商路线对比图

 

   (2)城市针灸:渐进式城市更新(对现状)。传统的城市改造,是大拆大建式的城市开发,可以简单理解为“城市手术”,即对城市实施“介入式的外科手术”,城市有机体被迫接受新来单元,其最大的风险是“免疫对抗”,并导致学问丧失、肌理破坏、人际退化、社会矛盾等。本次策划采取的是“城市针灸”的发展理念,对涉及到的项目开发,实行有限改造,合理修补,即“渐进式更新”,最终使城市“打通经络、恢复元气、激发活力”。

     (3)规划拟合:不违背城市规划的刚性要求(对规划)。顺应城市规划,与控制性详细规划的刚性内容不冲突,避免漫长的规划论证和调整,易实施,快见效。当然这就需要对业主设想的项目进行适当优化,最终按两类情况对策划的项目进行规划拟合:一种是用地、业态均符合控规,另一种是“业态改造,用地不变”。从而避免控规修改带来“时间成本、交易成本、机会成本”的大量增加,这对于看重任内绩效的政府和务实的业主来说,显得十分重要。

     三、思考与展望
    目前,该项目仍在进一步的深入完善中,但是它已经向大家传达了几个宝贵的启示:
    (1)价值独特性是策划的灵魂。这个策划的特殊之处在于甲方本身就是一个十分具有创意的文创企业,且已经在经营一系列的品牌和合作方。本策划需要走心的地方在于把握了两点:一是上述甲方的这个特殊身份,二是基地内独特的学问、山水、经济资源,这些价值点具有独特性和差异性,是不可替代的,这才是这个策划存在的核心要义和必然逻辑,所谓模式创新,皆立足于此。

    (2)多方共赢是策划的实践路径。总体来说,本策划只做了一件事,那就是将“业主的经营资源,土地的核心价值,政府的根本需求”进行了精心梳理和优化整合,打造了一个多方共赢的局面:对于政府来说是“联动商旅学问,助推产业升级”;对于康翔来说是“改善旧城环境,提高生活品质”;对于伊米酷来说是“激发城市活力,引导青年回归”。

    (3)城市视角是策划的关键环节。本策划另一鲜明的特点在于,业主本身对于7大产品本身的商业逻辑十分清楚,但是在产品与城市对接,在企业与政府对话时则比较迷茫,毕竟当初,业主方在看重新葡京官网技术力量的同时,更多看重的是设计院的政府背景和良好信誉。这就需要策划方从城市视角出发,提出不同于市面上的产品策划,这将是大家今后努力的一个方向,也是一个契机。

     该项目在收获自信的同时,也进一步提升了大家的设计思路。相信随着经营新思路的深入贯彻,新葡京官网的精神气质也将悄悄发生改变:在理性和文艺之上,还将更有思想和智慧。这也正是城市策略的理念:“让城市更有思想”。那么,在新常态下,作为一个变革中的规划人,也将借此东风,实现知行合一。

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